Sensitivity Analisys Investment

Memahami dampak variabel investasi secara mendalam

Variabel Kunci yang Dianalisis

Analisis difokuskan pada 3 variabel paling krusial dalam proyek kawasan industri:

1. Harga Jual Lahan Industri (Revenue Driver)

2. Biaya Akuisisi Lahan (CAPEX Awal)

3. Biaya Pengembangan Kawasan (Infrastructure CAPEX)

IRR proyek digunakan sebagai indikator utama.

Base Case (Referensi Utama)

| Parameter | Base Case |

| Harga Beli Tanah | IDR 350.000 / m² |

| Biaya Development | IDR 500.000 / m² |

| Harga Jual Rata-rata| IDR 2.500.000 / m²|

| Total Revenue | ± IDR 48,7 T |

| Total Cost | ± IDR 20,5 T |

| IRR Proyek | ~17% |

Sensitivitas terhadap Harga Jual Lahan

Sensitivitas terhadap Biaya Akuisisi Lahan

Harga Beli (IDR/m²) | Perubahan | Estimasi IRR |
------------------- |----------------- |------------------ |
250.000 | -29% | 19 – 20% |
300.000 | -14% | 18 – 19% |
350.000 | Base | ~17% |
400.000 | +14% | 15 – 16% |
450.000 | +29% | 13 – 14% |

Insight Investor:

Kenaikan harga tanah masih dapat ditoleransi hingga ±20% tanpa menghilangkan kelayakan proyek.

Harga Jual (IDR/m²) | Perubahan | Estimasi IRR |
----------------------------|------------ |----------------|
2.000.000 | -20% | 12 – 13% |
2.250.000 | -10% | 14 – 15% |
2.500.000 | Base | ~17% |
2.750.000 | +10% | 18 – 19% |
3.000.000 | +20% | 20 – 21% |

Insight Investor:

Proyek masih layak secara finansial bahkan jika harga jual turun hingga 10–15% dari asumsi dasar.

Sensitivitas terhadap Biaya Pengembangan

Biaya Development (IDR/m²) | Perubahan | Estimasi IRR |
------------------|------------------ |------------------ |
400.000 | -20% | 18 – 19% |
450.000 | -10% | 17 – 18% |
500.000 | Base | ~17% |
600.000 | +20% | 15 – 16% |
700.000 | +40% | 13 – 14% |

Insight Investor :

Kenaikan harga tanah masih dapat ditoleransi hingga ±20% tanpa menghilangkan kelayakan proyek.

Combined Downside Scenario

Skenario Konservatif (Worst Realistic Case)

| Variabel | Asumsi |

| Harga Jual | IDR 2.250.000 / m² (-10%) |

| Harga Beli | IDR 400.000 / m² (+14%) |

|Biaya Devlp | IDR 600.000 / m² (+20%) |

➡️ Estimasi IRR: ~13 – 14%

✅ Kesimpulan:

Proyek masih layak untuk investor jangka panjang dan infrastruktur fund.

Upside Scenario (Bull Case)

| Variabel | Asumsi |

|-------------------------- | ---------------------------- |

| Harga Jual | IDR 3.000.000 / m² |

| Anchor Tenant |Masuk sejak Tahap 1 |

| Status PSN | Aktif Full |

➡️ Estimasi IRR: >20%